Prenons Camille, locataire d’un deux-pièces intra-muros, rue des Teinturiers, loué 620 euros par mois à l’année. Chaque mois de juillet, elle part chez ses parents et confie l’appartement à une compagnie de théâtre venue jouer au Off, 900 euros la semaine, trois semaines. Son propriétaire, lui, n’a rien signé et l’apprend par un voisin. De l’autre côté de la ville, Patrice possède un studio qu’il n’occupe jamais et qu’il loue aux festivaliers trois semaines par an, sans déclaration. Les deux situations sont banales à Avignon, et les deux reposent sur des règles précises que l’affluence de juillet fait oublier.
Le locataire ne sous-loue pas sans un écrit
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 est sans détour : le locataire ne peut ni céder son bail ni sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Et le prix du loyer au mètre carré des locaux sous-loués ne peut pas dépasser celui que paie le locataire principal. Camille paie 620 euros pour 38 m², soit un peu plus de 16 euros du mètre carré par mois ; à 900 euros la semaine, elle encaisse en trois semaines plus de quatre mois de loyer. Même avec un accord écrit, ce prix serait hors des clous.
Le texte ajoute deux obligations que personne ne respecte l’été venu : le locataire doit transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. Et si le bail principal prend fin, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du propriétaire ni d’aucun titre d’occupation. La compagnie installée rue des Teinturiers n’a donc aucune protection si le bail de Camille est résilié au milieu du festival.
Pour le propriétaire qui découvre la sous-location, les suites sont connues : preuve par l’annonce en ligne, par un constat ou par les témoignages, demande de résiliation du bail, et restitution des sous-loyers perçus, que les tribunaux considèrent comme des fruits du logement qui reviennent au bailleur. Ce qu’il peut demander, et comment établir la preuve sans se mettre lui-même en faute, est expliqué dans ce que le propriétaire peut faire face à une sous-location non autorisée.
Le propriétaire qui loue aux festivaliers déclare son meublé
Patrice, lui, est dans son droit de louer son studio, mais pas sans formalité. Le code du tourisme, à l’article L. 324-1-1, définit le meublé de tourisme comme un logement meublé offert à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour un séjour à la journée, à la semaine ou au mois. Toute personne qui en propose un à la location procède, avant la première annonce, à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national ; elle reçoit un numéro de déclaration, transmis à la commune, et doit le mettre à jour en cas de changement. La déclaration indique si le logement est la résidence principale du loueur, preuve à l’appui.
Cette distinction compte, parce que la résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de cent vingt jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Trois semaines de festival passent largement sous ce plafond pour quelqu’un qui louerait son propre logement ; pour Patrice, dont le studio n’est pas sa résidence principale, le plafond ne s’applique pas, mais la déclaration, elle, reste due, et la commune peut en demander les pièces. Les communes disposent en outre d’autres leviers propres aux meublés de tourisme, comme le changement d’usage dans certaines villes ; à Avignon, la mairie publie les règles en vigueur, et c’est elle qu’il faut consulter avant de mettre l’annonce en ligne.
Ce qui se passe quand le festival se termine mal
Un sous-locataire ou un festivalier qui refuse de partir n’est pas un locataire : il n’a ni bail ni droit opposable au propriétaire. Mais il ne se déloge pas non plus par la force, en changeant la serrure ou en sortant ses affaires sur le trottoir ; un propriétaire qui agit ainsi s’expose à des poursuites, quelle que soit la mauvaise foi de l’occupant. La voie reste judiciaire, devant le tribunal judiciaire d’Avignon, et elle prend du temps, même pour un occupant sans titre. Les étapes à prévoir, le tribunal compétent et les délais propres à un logement situé à Avignon sont décrits par Mon Avocat Bailleur, du premier courrier au concours de la force publique.
Pour Camille, la solution tient en une lettre à son propriétaire avant juin, avec le nom de la compagnie, les dates et un loyer qui ne dépasse pas le sien au mètre carré ; beaucoup de bailleurs acceptent quand on leur demande. Pour Patrice, elle tient en un numéro de déclaration obtenu en ligne avant l’annonce. Dans les deux cas, dix minutes en mai évitent un contentieux en septembre, quand les compagnies sont reparties et que les voisins se souviennent de tout.
