L’investissement immobilier : faire face à la rénovation

par Melvin

Les biens immobiliers sont l’une des ressources les plus courantes pour effectuer des investissements. Leur acquisition peut être destinée à la location comme logement ou à des locaux professionnels, apportant un rendement mensuel à l’investisseur. Beaucoup préfèrent ce type d’actif aux produits financiers plus complexes ou à la participation dans des entreprises. Cependant, le fait d’avoir certaines connaissances ne signifie pas que nous ne devrions pas tenir compte de quelques conseils. 

L’importance est évidente : cela a un coût significatif, qui influence le résultat de l’investissement, et peut affecter la valeur de ce bien et notre tranquillité à long terme. En effet, c’est une variable que nous devons prendre très en compte au moment de réfléchir au financement (externe ou avec des fonds propres) ; pour les cas où le financement est externe, actuellement, il existe diverses agences spécialisées dans les prêts immobiliers avec des tarifs très compétitifs, comme on le voit dans le guide de Meilleur Taux, l’un des spécialistes du marché. Concentrons-nous maintenant sur les aspects à prendre en compte pour la rénovation. 

Est-il nécessaire de rénover la propriété ? 

Il est très probable que la propriété que nous voulons acquérir nécessite au moins quelques travaux de mise à jour. Ce qui, en soi, est une dépense et implique du temps (pendant la durée du processus). Par conséquent, le premier conseil est d’étudier attentivement les propriétés qui agissent comme des candidates (c’est-à-dire celles que nous choisissons) ; car peut-être que le coût de la rénovation nécessaire ne justifie pas son prix ou pourrait changer le résultat de notre investissement. D’autre part, si nous assumons qu’une rénovation sera nécessaire (quelle que soit la décision finale), nous devons évaluer correctement le prix en fonction de ce qui est indispensable. Cette évaluation est presque impossible à réaliser si nous ne sommes pas des experts (du moins de manière méticuleuse). Pourquoi ? Parce qu’il est très complexe de découvrir lors d’une visite guidée s’il existe des problèmes importants tels que des fuites d’eau, des problèmes d’imperméabilisation, etc.

 À ce stade, nous avons deux options principales : l’une d’elles est d’être accompagné à chaque visite par un constructeur ou un architecte ; bien que cela ne soit probablement pas gratuit. L’autre option est de faire plusieurs visites au même endroit et de faire une observation approfondie, en prêtant une attention particulière aux éléments liés aux installations, voire à la structure. Même ainsi, il sera difficile d’obtenir un coût exact ; mais au moins, nous aurons une idée plus approximative pour faire nos calculs et prendre une décision.

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 Quelle rénovation effectuer ?

 Dans une propriété, nous pouvons trouver des problèmes ou des défauts que nous ne pouvons pas ignorer. Il sera nécessaire de les inclure dans le calcul de la rénovation. Mais il existe également d’autres éléments qui dépendront de nos ressources financières, de nos goûts et priorités, et des circonstances du marché locatif. Il faut rappeler qu’il s’agit d’un achat à des fins d’investissement (à moins que nous ne voulions lui donner une autre utilisation à long terme). Par conséquent, il est judicieux d’établir un ordre de priorités. Les réparations seraient la première chose. Ensuite, nous pouvons nous concentrer sur tout ce qui représente le confort et l’économie, comme l’isolation et l’efficacité énergétique. La prochaine étape concerne l’adaptation aux demandes du marché : la distribution de la propriété est importante ; de même que le nombre de salles de bains et le choix de la cuisine, entre autres exemples. 

bac peinture et rouleau

Nos goûts ne sont pas nécessairement aussi importants ; bien qu’ils puissent l’être si nous disposons des ressources nécessaires ou si nous destinerons la propriété à nous-mêmes ou à nos proches à l’avenir. Une fois que nous avons établi des priorités, nous devons orienter les dépenses et les qualités. Par exemple, les matériaux résistants et durables peuvent être plus adaptés pour un bien d’investissement que d’autres plus esthétiques. Cela ne signifie pas que nous ne devrions pas tenir compte de l’apparence finale, car la propriété doit attirer le locataire et, en outre, c’est un facteur qui influence le loyer. Cette tâche est complexe et nécessite de prendre des décisions importantes ; mais nous n’avons pas nécessairement à les prendre seuls. La présence d’un architecte peut être obligatoire ; ou également facultative. Mais ses conseils seront toujours utiles et peuvent modifier la planification et le déroulement de la rénovation.

Il nous manque le constructeur 

Comme nous l’avons mentionné, un pourcentage très important des biens immobiliers nécessitent des rénovations après leur acquisition. Pour ce faire, à moins d’être des spécialistes dans ce domaine, nous devrons chercher un constructeur. Il s’agit d’une étape très importante et d’une tâche que nous devons aborder de manière prudente et rationnelle. Il est très facile de trouver un constructeur disponible qui nous assure être parfaitement capable d’effectuer les travaux. Cependant, si nous prenons des décisions hâtives, nous pourrions être confrontés à des surprises désagréables. Il est conseillé d’étudier attentivement les options offertes par le secteur, par exemple via leurs sites Web ou par le biais de portails d’évaluation. Cela ne remplace cependant pas une réunion en personne, au cours de laquelle tous les aspects de la rénovation sont discutés et des conseils sont sollicités (bien que les décisions finales nous appartiennent). 

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Ce processus de sélection réduira le nombre de candidats à environ trois. Nous leur demanderons un devis détaillé des travaux. Il est important que les travaux soient bien définis afin de pouvoir comparer les prix. Après une dernière réunion de sélection (où d’autres aspects tels que le mode de paiement, le délai des travaux ou les garanties seront évalués), nous ferons le choix final. Il est fortement recommandé de consigner par écrit toutes les conditions négociées dans un contrat signé par les deux parties. Une fois que la rénovation a commencé, la supervision des travaux est très importante car elle nous permettra de résoudre les doutes et les changements de manière plus immédiate et éclairée.

Conclusion

 Ces conseils sont assez basiques et se rapportent surtout aux premières phases de la rénovation. Comme nous l’avons déjà mentionné, il sera nécessaire de superviser le processus pendant les travaux. Cependant, si nous avons fait ces premiers choix de manière rationnelle et prudente, nous avons plus de chances que l’expérience finale soit satisfaisante. Il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’un investissement et que l’analyse des options a un impact direct sur sa rentabilité. Il est logique que tous ceux qui investissent dans un bien immobilier tiennent compte de ces coûts, mais parfois cela est sous-estimé, voire des changements non souhaités surviennent pendant le processus.

 

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